Revista Hotéis, 11/08/2011]
Diante das oportunidades criadas por este grande evento, muitos hotéis deverão ser construídos nos próximos anos e alguns deles, por pura especulação imobiliária. Mas haverá hóspedes para estes hotés no pós copa?
Um recente estudo divulgado pela BSH Travel Research, divisão estatística da BSH International empresa especializada em hospitality asset management, aponta que deverão ser investidos cerca de R$ 7,3 bilhões em novos hotéis no Brasil até 2014. De acordo com esta pesquisa há 198 hotéis previstos para abrir até o final de 2014, totalizando 46.296 apartamentos e geração de 31.729 empregos diretos. O estudo aponta ainda que nos anos de 2011 e 2013 devem se concentrar a maior quantidade de inaugurações e, consequentemente, de novas unidades habitacionais, investimentos e geração de empregos. Um dos fatores determinantes apontados para a concentração de inaugurações no período é a Copa do Mundo e as cidades sedes é quem receberão o maior número de novos hotéis. A cidade do Rio de Janeiro, por exemplo, terá 17 lançamentos, a maior de todas as cidades seds no Brasil. O alto número leva em conta, além da realização do evento esportivo, a necessidade de diversificação da oferta atual, restrita em momentos de alta ocupação, e da importância financeira na rota do petróleo.
Se os investimentos em novos hotéis impressionam pela pujança e crescimento em ritmo acelerado da hotelaria brasileira para os próximos anos, fica uma preocupação: De onde virão tantos turistas para garantir a taxa de ocupação dos hotéis existentes e dos novos que virão, muitos dos quais são investimentos especulativos visando atender unicamente as oportunidades da Copa do Mundo de 2014 ou mesmo das Olimpíadas de 2016. Alguns investidores estão esquecendo que estes eventos possuem duração de apenas um mês cada, mas muitos entusiastas de plantão alegam que os olhos do mundo estarão voltados ao Brasil como o grande destino turístico nos próximos anos. Fomos a campo saber dos presidentes de algumas ABIH´s Regionais — Associação Brasileira da Indústria de Hotéis de algumas cidades sedes para a Copa do Mundo e descobrimos que mesmo entre eles não existe consenso se novos hotéis serão bons ou ruins para o setor.
Uma das cidades que mais preocupam em relação a corrida desenfreada de se construir novos hotéis é Manaus que nos últimos anos teve uma verdadeira enxurrada de novos hotéis, mas pouco se fez para melhorar o acesso seja aéreo, rodoviário ou mesmo fluvial. De acordo com o Presidente da ABIH do Amazonas, Roberto Bulbol, Manaus hoje possuí 4.500 apartamentos, uma oferta de 9.800 leitos e a taxa média de ocupação anual chega somente a 57%. “Atualmente estão sendo construídos dez hotéis em Manaus, fora os projetos de viabilização para futuros hotéis, mais eu prefiro falar só os que já estão em construção que vai nos dar uma oferta de 1.800 novos apartamentos e mais ou menos 3.800 leitos. Se somente com os hotéis operando hoje a taxa de ocupação acumulada está em 57%, nossa preocupação é com o Pós Copa, que certamente vai desequilibrar a lei da oferta e da procura e será difícil garantir ocupação real desses hotéis. Haverá uma concorrência ainda mais acirrada e teremos que trabalhar juntos com as Secretarias de Turismos para divulgarmos e vendermos melhor o destino Manaus”, assegura Bulbol.
Se adequando a nova realidade
O Presidente da ABIH/RS, José Reinaldo Ritter aponta que Porto Alegre possui hoje cerca de 7.000 apartamentos com capacidade para 16.000 leitos e atualmente a taxa de ocupação gira em torno de 65% ao ano. “Com os novos projetos já em construção chegaremos até 2014 com aproximadamente 10.000 novos apartamentos e em torno de 21.000 leitos sendo mais do que suficientes para a Copa de 2014. Além disso, temos mais de 6.000 leitos na região metropolitana e mais 18.000 leitos num raio de 100 km. Esperamos que o número fique neste patamar, mas o mercado está sempre especulando novos projetos o que não seria bom para o futuro provocando uma demanda bem superior a oferta e conseqüentemente baixando índices de ocupação”, preocupa-se Ritter. De acordo com ele, a grande maioria destes investimentos estão sendo captados no mercado de investidores e inseridos no pool de locação e que isto força os empreendimentos existentes a se posicionarem de maneira competitiva no mercado. “A grande maioria dos hotéis existentes já estão se adaptando e promovendo reformas para se adequarem, senão eles estarão fora do mercado. Os que não se adequarem com certeza terão problemas”.
Já em Cuiabá, o Presidente da ABIH/MT, Luiz Verdun, afirma que pela previsão que a entidade dispõe, mesmo sem a construção de novos hotéis, haverá leitos suficientes para atender a demanda da Copa do Mundo de 2014. E ele leva em consideração a precária infraestrutura aérea e terrestre que ligam os principais centros emissores de turistas a capital matogrossense. “Atualmente temos 71 meios de hospedagens o que equivale a 8.060 leitos que no ano passado tiveram uma taxa de ocupação média de 57%. Particularmente penso que teremos poucas pessoas, dirigindo-se a Cuiabá, em função das distâncias dos grande centros emissores, e não acredito que a Infraero resolva até lá nosso gargalo aéreo, a não ser que tenhamos uma grande demanda de voos contratados. Atualmente sem que exista grandes eventos nacionais ou regionais, nosso movimento aéreo, está com uma demanda de 80%. Por via terrestres as capitais mais próximas estão a mais de 740 Km, com um trânsito congestionado, por treminhoes e carretas, o que gera um grande transtorno e insegurança nas viajens, pois as BR´s, atualmente não estão em bom estado de conservação. Acredito que os lugares no estádio serão ocupados por habitantes do entorno de Cuiabá de no maximo de 500 km, mas estas pessoas geralmente possuem apartamentos em Cuiabá, ocupados com filhos em Escolas e Faculdades e amigos. logo, não necessitarão de meios de hospedagens. Outra expectativa de movimento, depende de quais países que disputarão a Copa, serão direcionados a nossa Cidade”, questiona Verdun.
Segundo ele, atualmente existem oito projetos de hotéis em construção em Cuiabá, e seis hotéis em ampliação de sua capacidade de unidades habitacionais. “Se esses Hotéis forem concluidos, nosso parque hoteleiro terá sua demanda atual satisfeita, e mesmo assim com algum risco, Muito embora Mato Grosso esteja com um desenvolvimento e crescimento populacional espantoso, até o momento não temos uma projeção oficial de possível demanda daqui a três anos. Temos apenas quatro hotés de redes, mas os agricultorores do segmento do soja, são muito poderosos e devem investir com recursos próprios em novos hotéis. Por enquanto a competividade entre os hotéis, atualmente é harmônica, mas teremos que aguardar o apito final do juíz, para verificarmos como o mercado se comportará. É logico que se houver excesso de hóteis, haverá concorrências desleais principalmente ocasionadas pelos novos empreendimentos, o que normalmente ocasiona o sucateamento a médio prazo, dos hotéis mais antigos, principalmente os que não se modernizaram em seus equipamentos”, conclui Verdun.
Lei da oferta e da procura
A taxa média anual de ocupação hoteleira em Natal, no Rio Grande do Norte está em torno de 58%, mas o número de leitos é de 28.000, bem superior a várias outras cidades sedes da Copa do Mundo de 2014. O Presidente da ABIH/RN, Habib Chalita afirma que Natal e municípios limítrofes possuem capacidade mais que suficiente para atender perfeitamente a demanda da Copa de 2014, levando em consideração também, os litorais Sul e Norte, além de Pipa/Tibau do Sul, que tem capacidade de 4.000 mil leitos. “Temos ainda mais 11 projetos em andamento para os próximos anos, que somam um investimento de cerca de R$ 350 milhões. Esses empreendimentos contribuirão para aumentar ainda mais a nossa oferta hoteleira para a Copa de 2014”, avalia Chalita. Pelo fato de Natal já ter 28 mil leitos e uma taxa de ocupação que não passa dos 60%, ele não considera que a entrada de mais 11 empreendimentos hoteleiros nos próximos anos irá desiquilibrar a lei da oferta e procura. “Os investimentos, sejam na hotelaria ou em qualquer outro setor, são feitos levando-se em consideração a demanda.
Quem investiu ou investirá no setor certamente já dispõe de dados que justifiquem a viabilidade do negócio. O segmento não dispõe de pesquisas que consideram a oferta ideal de meios de hospedagem, mas devemos considerar que temos um potencial muito grande para diversificar a nossa oferta enquanto destino. Estamos em ascensão em segmentos como eventos e religioso”, justifica Chalita.
Placar da Hotelaria 2015
Um recente estudo preparado pela empresa de consultoria Hotel Invest, com o apoio do Senac São Paulo para o FOHB — Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil, denominado Placar da Hotelaria 2015, que tem como objetivo mensurar o risco de superoferta hoteleira, apontou que a cidade de Salvador corre um alto risco para novos investimentos hoteleiros. Mesmo assim será a segunda cidade sede da Copa de 2014 que mais receberá novos meios de hospedagens, sendo 14 novos empreendimentos no total e a taxa média de ocupação registrada no ano pasado foi de 67%. “Temos uma previsão que exista 70.000 leitos na Região Metropolitana de Salvador e esta quantidade é mais do que suficiente para atender às expectativas do fluxo turístico para a Copa de 2014. Com a entrada em operação destes novos empreendimentos o desequilíbrio já fica estabelecido, cabendo agora cobrar das autoridades as obras de infraestrutura, principalmente mobilidade urbana, que não saíram do papel e uma maior divulgação do destino da iniciativa privada aliada a gestão publica”, destaca José Manoel Garrido Cambeses Filho, Presidente da ABIH/BA. Mesmo com esta situação, ele se diz otimista. “Não creio que fechemos nenhum hotel, acreditamos nos projetos para nossa cidade. Se criarmos um poderoso plano de marketing podemos sim, reverter esta tendência”.
Segundo dados da ABIH/PE, a cidade de Recife e Região Metropolitana conta hoje com 514 meios de hospedagem que perfazem 38.822 leitos, mas com 20 novos hotéis que podem sair do papel até 2014, a disponibilidade de leitos pode chegar a 47.737, número muito superior a cidade de São Paulo que atualmente possui cerca 42 mil leitos. Se levar em consideração que o estudo Placar da Hotelaria 2015 do FOHB aponta que a taxa média de ocupação em Recife em 2010 ficou em torno de 70%, a situação pode ser preocupante, assim como em Belo Horizonte. Segundo a prefeitura da capital mineira, já deram entrada 30 projetos de hotéis que estão em obras e licenciamento na capital, com previsão de construção de 6.800 apartamentos até a Copa de 2014, mas consultores e especialistas imobiliários asseguram que há ainda mais 11 hotéis em negociação, com um total de 2.590 apartamentos e expectativa de que sejam investidos R$ 1,57 bilhão até 2014.
Especulação imobiliária é o grande problema
Segundo dados da ABIH/MG, Belo Horizonte possui 103 meios de hospedagem que totalizam 18 mil leitos e a taxa de ocupação acumulada no ano passado ficou em 69%. O mais provável é que apenas dez novos hotéis sejam construídos, pois muitos projetos deram entrada na Prefeitura somente com o intuito de assegurar o prazo e obter as benécias que o erário público concedeu. “O incentivo à construção de novos empreendimentos gerou uma grande especulação no mercado de Belo Horizonte. É necessário, portanto, muita cautela, pois a Copa do Mundo só garante a hospedagem de 12 dias em Belo Horizonte e quem investir em hotéis de forma especulativa, se dará muito mal, pois a cidade só comportará estes novos empreendimentos se o Centro de Eventos do Expominas for ampliado, assim como a segunda pista do Aeroporto de Confins. Se a Copa do Mundo fosse hoje teríamos totais condições de receber os turistas com os leitos que já temos”, assegura a Vice-presidente da ABIH/MG, Silvania Capanema.
Pelo fato da cidade do Rio de Janeiro ser sede da Copa do Mundo de 2014 e das Olimpíadas de 2016 e o principal porta de entrada dos tuistas que visitam o Brasil, por si só motiva a construção de novos hotéis. Segundo dados da ABIH/RJ, somado a capacidade hoteleira do Rio de Janeiro com Niteroi, o número de meios de hospedagens é de 255 e de 39.311 leitos. A taxa de ocupação média anual esperada para este ano na capital fluminense é de 78% e que sejam construídos 17 novos hotéis até 2016 com 10 mil novos apartamentos. De acordo com o Presidente da ABIH/RJ, Alfredo Lopes, juntos estes novos hotéis deverão exigir um investimento de cerca de R$ 3,5 bilhões e o modelo condohotel que alavancou a maioria de novos investimentos hoteleiros no Brasil, só poderá ser executado no Centro da cidade e na Região Portuário, como forma de revitalização desta regiões.
E quanto a cidade de São Paulo que é o principal pólo econômico e destino de turismo de negócios do Brasil, como fica a hotelaria para a Copa do Mundo de 2014? Quem responde é Bruno Omori, Presidente da ABIH/SP. “A capital paulista possui hoje 42 mil leitos, sendo a maior oferta da América do Sul, seguida pelo Rio de Janeiro com aproximadamente 28 mil e por Buenos Aires com 18 mil leitos. Fechamos o ano de 2010 com uma taxa média de ocupação em torno de 70%, que reflete um mercado em equilíbrio, pois se compararmos com outras cidades no mundo com características parecidas, veremos que nossas taxas de ocupação são sensivelmente inferiores. Buenos Aires possui 76%, Nova York 82%, Tóquio 83% e Paris 86%”, explica Omori.
Segundo ele, hoje a oferta de leitos em São Paulo hoje é suficiente para atender a demanda da Copa do Mundo de 2014, pois se somar o entorno de São Paulo num raio de 100 km, incluindo regiões como Santos-Guarujá, Guarulhos, Campinas, São José dos Campos, São Roque, Atibaia, entre outras, o número de unidades habitacionais chega a cerca de 80.000, mas é natural que à medida que cresça a demanda a oferta tem de acompanhar. Ele prevê que a cidade de São Paulo deverá ter nos próximos quatro anos um aumento na oferta hoteleira de mais 2.500 leitos e até 2020 uma oferta total na cidade de aproximadamente 48.500 unidades habitacionais. “Este crescimento se dará de forma natural de demanda, com projetos hoteleiros com análise de viabilidade profissional e planos de gestão hoteleira, diferentemente da década de 90 que crescera baseado no mercado imobiliário, pois tanto o pequeno investidor como as incorporadoras entenderam o funcionamento correto e coerente do mercado hoteleiro”, concluiu Omori.